Ngày càng có nhiều dự án bất động sản quy mô xuất hiện tại các thị trường tỉnh lẻ - Ảnh: Việt Dương

Những “điểm nóng” mới

Nửa cuối năm 2017, khi giá đất ở Hà Nội bị đẩy lên, dòng tiền đã có xu hướng dịch chuyển ra các thị trường bất động sản vùng ven, tạo nên những cơn sốt cục bộ tại các thị trường này.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong nửa cuối năm 2017, thị trường bất động sản Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang, Lào Cai... đã trở thành những điểm nóng với sự gia nhập của rất nhiều nhà đầu tư lớn.

Một trong những thị trường đáng chú nhất phải kể đến là thị trường Thái Nguyên, trung tâm chính trị, kinh tế, giáo dục của khu trung du miền núi phía Bắc.

Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của công nghiệp, đầu tư nước ngoài, nhất là dự án của Tập đoàn Samsung, Thái Nguyên đã thu hút nhiều lao động ở các địa phương khác về sinh sống, làm việc, tạo sức cầu lớn về nhà ở, qua đó giúp thị trường bất động sản ở đây cũng phát triển theo.

Các doanh nghiệp dẫn đầu thị trường bất động sản tại Thái Nguyên có thể kể đến như Tập đoàn Tiến Bộ, Tổng công ty Tecco, Hồng Vũ, Kosy…

Theo tìm hiểu của phóng viên, đất nền tại Thái Nguyên giao dịch mạnh tại Sông Công, Phổ Yên với lượng cung khoảng 2.200 nền, trong đó Khu đô thị Kosy cung ra 500 nền, Khu đô thị Hồng Vũ cung ra thị trường thêm 400 nền…

Thị trường đất nền Thái Nguyên còn được tiếp sức sau thành công lớn của Hội nghị xúc tiến đầu tư Thái Nguyên 2018 tổ chức tháng 7-2018 khi thu hút được hơn 46.500 tỷ đồng cho 50 dự án, trong đó có 7 dự án vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Ngoài Thái Nguyên, khu vực phía Bắc cũng ghi nhận sự lên ngôi của bất động sản Lào Cai. Không như nhiều tỉnh miền núi khác, những năm gần đây, Lào Cai liên tục đứng ở nhóm đầu về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh.

Với lợi thế về phát triển du lịch và kinh tế cửa khẩu, Lào Cai đã có sự tăng trưởng vượt bậc về nhiều mặt. Cơ sở hạ tầng giao thông được cải thiện, trong đó đáng chú ý là tuyến cao tốc Nội Bài - Lào Cai đã đi vào hoạt động, đường Trần Hưng Đạo - trục chính của TP Lào Cai được mở rộng, hay một số tuyến đường khác được đầu tư như cao tốc 279, tỉnh lộ 156, cao tốc Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng… Nhờ vậy, việc di chuyển và kết nối giữa Lào Cai tới Hà Nội và các tỉnh, thành phố khác càng trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn.

Đó là nền tảng giúp cho thị trường bất động sản Lào Cai ngày càng “tăng nhiệt”, cao điểm có những khu vực giá bán đã tăng gấp 2 - 3 lần so với 2 - 3 năm trước đây.

Chẳng hạn, giá đất mặt đường trung tâm thị trấn Sapa tăng từ 90 triệu đồng/m mặt tiền lên 200 - 250 triệu đồng/m, vị trí đắt giá có thể lên 300 - 400 triệu đồng/m mặt tiền. Bất động sản TP Lào Cai vốn trầm lắng nay cũng trở nên sôi động, nhất là khu vực đường Bờ Kè, An Dương Vương, giá bán trung bình trên dưới 1 tỷ đồng/100 m2, thậm chí có những lô đất lên tới 7 tỷ đồng/ 100 m 2.

Hiện tại, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thị trường bất động sản Lào Cai có hai loại hình sản phẩm cơ bản là bất động sản nhà liền thổ và bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong đó, các dự án đáng chú ý có thể nhắc tới Khu thương mại và dân cư The Manor Lào Cai của Bitexco, hay Dự án Khu đô thị mới Kosy, quy mô 38 ha do Kosy Group thực hiện.

Sóng sẽ lan ra nhiều địa phương khác

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhờ sự phát triển mạnh của các khu công nghiệp, phân khúc đất nền phía Bắc đang trở nên sôi động.

Ghi nhận của Hội Môi giới cho thấy, các thị trường bất động sản thu hút nhà đầu tư trong thời gian qua có thể nhắc đến như Thái Nguyên, Lào Cai… Nhiều dự án có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch, lại nằm cạnh các khu công nghiệp lớn ghi nhận tốc độ tăng giá từ 30 - 50% trong nửa đầu năm 2018.

Nhà đầu tư bất động sản đang hướng sự chú ý tới thị trường các tỉnh vùng ven Hà Nội

Ngoài ra, nhiều địa phương khác như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên cũng ghi nhận sôi động không kém.

Đặc biệt, tại tỉnh Bắc Ninh, với đặc điểm là trung tâm công nghiệp và đầu mối giao thương giữa Hà Nội với Lạng Sơn, kết nối dễ dàng với Hải Phòng, Quảng Ninh, nên thị trường bất động sản nơi đây có nhiều tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, trong nhiều năm, thị trường này không có nhiều dự án mới. Dù vậy, mọi thứ đã thay đổi trong năm 2018 khi thị trường bất động sản Bắc Ninh có sự xuất hiện của nhiều tên tuổi lớn như Him Lam, Nam Hồng…

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá đất nền tại Bắc Ninh có mức trung bình từ 15 - 22 triệu đồng/m2 tại các vùng ven thành phố và khoảng 25 - 35 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm.

Tại tỉnh Hưng Yên, giá đất trung bình từ 15 - 25 triệu đồng/m2, còn với những khu trục đường chính, giá khoảng 24 - 25 triệu đồng/m2, những nơi kinh doanh buôn bán tốt tại thị trấn Như Quỳnh lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2.

Tại Bắc Giang, giá đất nền hiện đang giao dịch ở mức 15 - 20 triệu đồng/m2 tại các khu vực cách TP. Bắc Giang khoảng 10 km, gần các cụm - khu công nghiệp. Tại tỉnh Vĩnh Phúc, giá đất khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2 cho khu vực trung tâm TP Vĩnh Yên...

Đánh giá về thị trường đất nền các thị trường vệ tinh Hà Nội, ông Dương Đức Hiển, Trưởng Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung cho biết, nhờ sự phát triển mạnh của các khu công nghiệp, phân khúc đất nền phía Bắc đang trở nên sôi động hơn.

Đặc biệt, những địa phương có công nghiệp phát triển mạnh và hạ tầng xã hội tốt, thanh khoản của đất nền rất tốt do nhu cầu về nhà ở của chuyên gia, người lao động tại các khu công nghiệp tăng cao.

Theo dự đoán của ông Hiển, thời gian tới, phân khúc đất nền các tỉnh vệ tinh Hà Nội vẫn còn dư địa tăng giá và là kênh đầu tư hấp dẫn trong nửa cuối năm 2018.

“Sự khan hiếm quỹ đất, tỷ suất sinh lời cao và tâm lý chuộng nhà liền thổ vẫn sẽ giúp đất nền là kênh đầu tư chiếm ưu thế. Khi quỹ đất không còn nhiều, việc đất nền lên giá trong chu kỳ bất động sản là điều dễ hiểu”, ông Hiển đánh giá.

Cũng theo ông Hiển, dù có nhiều lo ngại về tình trạng sốt nóng, nhưng hiện tại, thị trường vẫn đang ở giữa chu kỳ tăng trưởng. Vì thế, xét trên bình diện chung, đây là thời điểm rất tốt để đầu tư vào đất nền và cơ hội đầu tư vẫn đang ở cửa sáng rất rõ ràng với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng lưu ý rằng, sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp ở các thị trường này rất dễ đẩy thị trường vào nguy cơ sốt ảo.

Việc gom đất của nhà đầu tư đã diễn ra từ năm 2016, nhưng diễn ra mạnh hơn từ cuối năm 2017, đầu năm 2018. Lúc đầu, chỉ có vài người tìm mua đất, sau đó kéo theo nhiều người khác tìm mua, kéo giá đất tăng lên.

Do đó, khi đầu tư vào các dự án đất nền tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, quy hoạch của địa phương...

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group, cho rằng thời gian tới, sự mở rộng của hạ tầng như cầu Nhật Tân, cầu Thanh Trì, tương lai là tuyến đường sắt đô thị..., giúp bất động sản phát triển xa hơn phạm vi trung tâm Hà Nội. Đây chính là điều kiện giúp thị trường bất động sản vùng ven phát triển hơn.

Tuy nhiên, theo ông Cường, hiện tại, một số tỉnh lân cận Hà Nội đã có những dự án phân lô bán đất xong rồi bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu, mà người gánh chịu rủi ro không ai khác chính là khách hàng.

Do đó, người mua nhà cần phải quan sát tiếp để xem chủ đầu tư có làm đúng như những gì họ cam kết hay không, nhất là tiến độ dự án, việc vận hành dự án sau này như thế nào.

"Chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác khó có tiềm năng, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn", ông Cường cảnh báo.