5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay

Thứ hai, 13/08/2018 09:36

Giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính … đang là những điểm nghẽn lớn, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản hiện nay.

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản và dự báo xu hướng phát triển đến tết Kỷ Hợi 2019. Trong đó, có 5 điểm nghẽn ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản thời gian qua và cả những năm tiếp theo.

Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng

Theo HoREA, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Điều này khiến dự án dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da beo", không triển khai được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân. Riêng các dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước.

Điểm nghẽn tiền sử dụng đất

Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba".

Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. TP HCM đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất TP kể từ cuối tháng 12-2017, và đã phân công Phó Chủ tịch UBND TP làm Chủ tịch Hội đồng. Từ đó đến nay, Hội đồng đã duy trì họp đều đặn hàng tuần, nhưng vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi "đủ điều kiện" trình ra Hội đồng.

Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản

Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó, có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng.

Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, chỉ có 06/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay - Ảnh 1.

Thị trường bất động sản đang tồn tại rất nhiều điểm nghẽn.

Điểm nghẽn tín dụng

Theo HoREA, sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay Chính phủ gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014.

Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 250 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội là quá ít.

Các ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất theo Quyết định 18/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, nên trên thực tế các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi này.

Trong khi đó, Nhà nước chưa có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên.

HoREA cho rằng, nếu có chính sách này thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, đặc biệt là giới trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình có cơ hội có nhà.

Hiện tại, mô hình của Quỹ phát triển nhà ở TP HCM trong 12 năm qua đã tạo điều kiện cho 4.010 cán bộ, công nhân viên (80% người vay thuộc ngành giáo dục, y tế) vay với tổng số tiền 1.565 tỷ đồng (500 triệu đồng/suất), được thành phố hỗ trợ lãi suất và thực tế chỉ phải trả lãi vay 4,7%/năm để mua nhà.

Đối với doanh nghiệp bất động sản trong nước, thời gian qua vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản (Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019); Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng (chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng được sử dụng để kinh doanh bất động sản).

Tại TP HCM, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Lộ trình hạn chế tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 1 Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

Điểm nghẽn thủ tục hành chính

Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết 19/NQ-CP nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh.

Một số Sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng, nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiêu khê và trong một số cán bộ, công chức nhà nước đã có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

Hiện nay, vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn xem xét "đủ điều kiện" trước khi nhận hồ sơ, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, kéo dài thời gian trong quá trình thụ lý. Hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng điều chỉnh thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập.

Các Bộ, ngành chưa mạnh dạn phân cấp cho các tỉnh, TP trực thuộc trung ương, để từ đó các Bộ, ngành tập trung vào công tác hoạch định chính sách, xây dựng thể chế, thực hiện hậu kiểm, chứ không chỉ chăm bẵm vào việc giữ lại quyền thẩm duyệt, thẩm định dự án của doanh nghiệp để lấy "phí", hoặc đi thanh tra, kiểm tra để "nhũng nhiễu", "hành" doanh nghiệp.

Minh Nghĩa

Gửi bình luận

Panasonic trồng rừng, góp phần tăng cường tín chỉ carbon rừng ở Việt Nam

Panasonic trồng rừng, góp phần tăng cường tín chỉ carbon rừng ở Việt Nam

Doanh nhân 09:07

Hơn 100 nhân viên Panasonic tại Việt Nam đã trồng và trao tặng 15.000 cây trong chương trình “Tiếp sức sinh thái” tại Khu bảo tồn thiên nhiên Xuân Liên, tỉnh Thanh Hóa, nhằm phục hồi và phát triển rừng đặc dụng.

Công ty Qui Phúc nhận Huân chương Lao động hạng Ba

Công ty Qui Phúc nhận Huân chương Lao động hạng Ba

Doanh nhân 13:25

Đây là phần thưởng cao quý ghi nhận những thành tích xuất sắc của Công ty trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và công tác từ thiện xã hội.

TP HCM: Các dự án giao thông chậm tiến độ do giá cát san lấp tăng cao

TP HCM: Các dự án giao thông chậm tiến độ do giá cát san lấp tăng cao

Vật tư 11:30

Cát dùng để san lấp không chỉ khan hiếm mà giá còn tăng vọt từ 190.000/m³ lên 285.000/m³ chưa thuế GTGT tại khu vực TP.HCM khiến nhiều dự án giao thông gặp khó, nguy cơ bị chậm tiến độ.

Trải nghiệm loạt tiện ích mới trên ứng dụng ngân hàng số MSB mBank

Trải nghiệm loạt tiện ích mới trên ứng dụng ngân hàng số MSB mBank

Doanh nhân 08:33

Với mục tiêu không ngừng cải tiến và mang đến cho khách hàng những giải pháp tài chính thuận ích, đặc biệt trên môi trường số, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (HoSE: MSB) ra mắt thêm nhiều tính năng mới và trải nghiệm miễn phí trên ứng dụng ngân hàng điện tử MSB mBank.

Khu vực sôi động nhất thủ đô “đón sóng”

Khu vực sôi động nhất thủ đô “đón sóng”

Dự án 22:08

Bước sang năm 2024, chung cư tiếp tục là phân khúc “vàng” khi có những dấu hiệu tăng trưởng tích cực, ghi nhận lượng quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực, nhất là khu vực phía Tây Hà Nội.

ScaleUP được quỹ Nextrans đầu tư

ScaleUP được quỹ Nextrans đầu tư

Doanh nhân 11:29

ScaleUP - đơn vị cung cấp giải pháp kinh doanh thương mại điện tử cho biết đã nhận được đầu tư vòng hạt giống từ quỹ Nextrans (Hàn Quốc).

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất

Thị trường 09:22

Thị trường nhà ở Việt Nam đang trên đường hồi phục nhưng vẫn nhiều thách thức về nguồn cung, theo các chuyên gia.

Cảng Quốc tế Long An được đánh giá cao khi là diễn giả tại hội nghị Philippine Ports and Logistics 2024

Cảng Quốc tế Long An được đánh giá cao khi là diễn giả tại hội nghị Philippine Ports and Logistics 2024

Dự án 08:06

Lãnh đạo Dongtam Group và Lãnh đạo OPASCOR chứng kiến Nghi thức ký kết Ý định Thư giữa Cảng Quốc tế Long An, Việt Nam và Oriental Port and Allied Services Corporation (OPASCOR), Philippines chiều 21/3/2024

DKSH nâng cấp phòng thí nghiệm tại Trường ĐH Nguyễn Tất Thành

DKSH nâng cấp phòng thí nghiệm tại Trường ĐH Nguyễn Tất Thành

Doanh nhân 12:15

Ngành kỹ thuật công nghệ của DKSH vừa hoàn thiện nâng cấp phòng thí nghiệm thiết bị khoa học tại trường Đại học Nguyễn Tất Thành, TP HCM.

Ký kết hợp tác toàn diện triển khai dự án căn hộ cao cấp tại Nha Trang

Ký kết hợp tác toàn diện triển khai dự án căn hộ cao cấp tại Nha Trang

Dự án 17:26

Ngày 18-3, Lễ ký kết hợp tác toàn diện để triển khai dự án căn hộ cao cấp (Nha Trang, Khánh Hoà) đã diễn ra tại GEM Center TP HCM.

XEM THÊM